ボロ戸建投資検討のため物件を内見してみた

不動産投資の中でも

戸建投資に人気が高まっていますね。

 

以前ボロ戸建投資の先駆者のひとりでもある

エリックさんの不動産の資産構築セミナーに

参加したことがあります。

 

ボロ戸建を購入してDIYをしてから賃貸に出し

収入を得るスキームでした。

 

興味深かったので

実際に物件を内見してきたことについて

記事にしていきたいと思います。

 

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ボロ戸建を内見してみる

駅から車で20分ほど離れたところに

その物件はありました。

 

盆地の一番奥に位置していて

車で向かっていても道が狭く

車1台がやっと通れるくらいの幅しかない道路。

 

物件を内見すると2階建ての戸建物件で

床を剥がしてベニヤ板を置いている点から

現在の所有者がDIYをしている途中なのでしょう。

 

築年数は50年くらいたっていて

全体的に傷みが目立ち

雨漏りを複数あるような状況でした。

 

また50年ほど経過しているために

少し地盤が傾いているところがあり

普通に立っていても

真っすぐに立っていない感覚でした。

 

日当たりは良好でしたが

ベランダの手すりも錆が目立ち

補修工事が必要かなと思いました。

 

便所は和式便所だったので

洋式にすべて変えるとなると

大きな費用がかかってしまいますね。

 

あらかた物件内部をみて

この物件の価格である

300万円と照らし合わせると

この価格は無しだなと判断しました。

 

30万円だったら考えてもいいかなという

感じでした。

 

築50年ほど経過しているので

劣化は仕方がありませんが

一番致命的なことがありました。

 

それは再建築不可な物件ということです。

 

物件が一番組み入った奥にあるために

土地が狭く駐車場のスペースもありませんし

しかも再建築ができないので

建物を建て替えることはできません。

 

できるのは増築することだけですね。

この物件に300万円払っても

入居する人はいないのではないかと思いました。

 

隣の家が売りに出されたら

それを取得することで

建築可能物件になれる可能性もあると

不動産業者は言っていましたが

 

何年待つ必要があるのか不明ですし

売りに出されるのかが信憑性がないので

パスでした。

 

不動産投資のメリットとデメリット

メリットは入居者さんさえ確保できれば

毎月安定的に収益が上がっていくことです。

 

デメリットは物件取得単価が高いことと

入居者が見つからないリスクや

修繕費用の発生など

金銭的なリスクが多い印象があります。

 

ボロ戸建投資で一番重要なことは

いかに物件を安く入手することができるかに

かかっています。

 

ボロ戸建投資の講師エリックさん曰く

 

100万円以上で築40年以上の

一戸建てを購入してしまったら失敗である

 

と言っていました。

いかにして安く物件を購入できるかで

後の利益率が大きく変わるからです。

 

ボロ戸建投資で成功するには

物件は50万円以下で購入することが

大原則であり

 

それができて初めて

DIYなどをすることにより

入居者を集めることができます。

 

そこでネットで物件検索をするとわかりますが

100万円以下の戸建物件なんて

ほとんど見つかりませんからね。

 

ネットで掲載されている戸建物件は

300万円以上するものが普通です。

 

つまり紹介や自分で物件を足で探さないと

100万円以下で購入できる戸建物件は

ないと思ったほうがいいです。

 

ちなみに都内で戸建で

100万円以下の物件は無いので

必然的に地方でボロ戸建投資は

スタートすることになると思います。

 

ボロ戸建投資に向いている人

やはり時間とお金に余裕がある人

そして不動産投資が好きな人が

向いていると思います。

 

ボロ戸建の場合は投資資金を回収するのに

数年はかかりますし

入居者がつかなかったりしますと

赤字になる危険性があります。

 

本当に不動産投資で食べていきたいと

覚悟がなければ

参入しないほうがいいと思います。

 

毎月5万円とかの副収入を得るなら

アルバイトでもしていたほうが

マシだと思います。

 

ちなみにボロ戸建投資のエリックさんは

物件を10件ほどお持ちで

月収が40万円ほどだそうです。

 

最低でも10件は物件を所有しなければ

まとまったお金にならないので

注意する必要がありますね。

 

まとめますと

・ボロ戸建投資は物件を見つけるまでが難しい

・リフォーム代金が高額になる可能性がある

・入居者さんが見つかると継続して稼げる

・時間と労力がけた違いに必要

 

以上のことから副業感覚で

ボロ戸建投資で稼ぐのはかなり難易度が高く

失敗しやすいと判断できますね。

 

やはりある程度の資金がなければ

不動産投資に参入するのはリスクがありますね。

 

毎月5万円ほどの利益を得るならば

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手間いらずなので

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